在加拿大年底买房，从国内汇首付过来，银行年底会不会卡？

会有卡的地方，但卡的多半不在加拿大银行收钱这一步，而在三处：国内汇出的额度和用途审核、两边银行每天的转账和汇票限额、圣诞到元旦银行和律师放假。稳妥的做法是出价前一两个月就让首付到自己的加拿大账户，留好钱从哪来的文件，定金用银行汇票交。

为什么年底更容易卡

一是国内那头。个人换汇有额度，按自然年算，还要说用途，境外买房这类用途管得严。具体额度、能不能走、怎么走，以国内银行和外汇管理部门当时说的为准，汇之前先问清。客人那边也有人说过，年底银行都在收紧，越拖越难。

二是加拿大这头。贷款银行审批时要看你付得出首付和过户费用，一般要看近期的银行流水，钱是工资、卖房还是父母给的，要对得上。父母给的，银行通常还会要一封赠与信，具体要什么以贷款银行说的为准。大额境外汇款进来，银行也会问钱的来路。

三是时间。12 月下旬到 1 月初，两边银行、律师楼都有放假的日子，有的律师楼 12 月中就放假。付款日压在这几天，钱在路上，人找不到。

什么时候做什么

一飞碰到过的真事

额度的事，一飞碰到过真吃亏的。客人那边能往外汇的额度一降再降，有两位客人就差 3 万，房子买不成；还有人国内 3 个银行账号突然被封。所以钱要早到，别等出价接受了才开始汇。

每天的转账上限，小钱也会卡。有一笔账单，对方银行每天只能转 3,000 元，只好分两次转；最近还有一笔维修的定金，房东转了一部分就说到上限了，剩下的又等了一两天。取现也一样，一飞碰到过 TD 一天最多取 5,000，别的银行也差不多，各家各账户不一样，以自己银行说的为准。首付和定金是几万、几十万，靠每天转账凑，时间根本不够。

定金一飞让客人开银行汇票。有一次是 2.5 万的汇票，抬头写卖方的 RE/MAX 经纪公司，一张交过去，不用分几天转。

最近还有一位客人的妈妈，家里能凑出一半以上的首付，人手里也有贷款预批。这里要分清，出价接受以后，银行还要做最后审批，预批不等于钱已经批下来。

常见问题

首付从国内汇过来，要提前多久？

出价前一两个月到账比较稳。国内额度、加拿大银行看流水、年底放假，三样都要时间。

父母从国内给的钱，加拿大银行认吗？

银行通常会要一封赠与信，说明是送的不用还，再加上钱从国内到加拿大这一路的记录。具体要什么，问你的贷款银行或贷款经纪。

人不在加拿大、没有身份能买吗？

这要先问律师。加拿大联邦现在禁止大部分非公民、非永久居民在城市地区买三户以下的住宅，这条禁令目前写到 2027 年 1 月 1 日，之后怎么样以联邦政府最新公告为准。在安省，外国人买住宅还要交 25% 的非居民投机税。先确认能买、要交多少，再谈汇款。

讲讲你的情况，钱在哪、什么时候能到、想什么时候买，我直说该怎么办。一飞（RE/MAX，efay.ai）。

出处

• 加拿大金融消费者管理局 FCAC，首付：https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/down-payment.html
• 加拿大金融消费者管理局 FCAC，贷款预批：https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/preapproval-qualify-mortgage.html
• 加拿大按揭和住房公司 CMHC，非加拿大人买住宅禁令：https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/consultations/prohibition-purchase-residential-property-non-canadians-act
• 安省政府，非居民投机税：https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax