在安省冬天交房，买家最后验房发现水管冻裂，交房还能照常吗？

具体说，不一定，要看损坏多大。按安省常用的 OREA 标准买卖合同，交房之前房子的风险在卖家：损坏严重，买家可以选择退约、拿回定金，或者拿卖家的保险赔款照常交房；损坏不大，常见做法是卖家交房前修好、两边律师先扣下一笔钱，或者直接让价。不管哪种，都要双方书面签字，买家别自己决定不交房，先找律师。

为什么冬天最容易碰上

冬天交房，很多卖家已经搬走了，房子空着。暖气调得太低、出门几天没人去看、靠外墙的水管没包好，寒流一来就可能冻裂。等买家交房前一两天进去做最后验房（final walkthrough），水已经流了一地。

最后验房就是为这种事准备的。标准合同本身不带这一条，多数会另加条款，允许买家交房前再进去看一次或几次，次数是谈出来的，以自己的合同为准。

分几种情况

损坏算不算严重、买家能不能退约，最后要律师看合同条款来判断。

一飞碰到过的真事

一飞经手的一套房子，验房时发现房子顶上那根主水管有一条几寸长的裂缝。一飞当天就找水管工去修，修的是持牌水管工，有收据、有保修。他把这些转给买家经纪。他的经验是，水管修过的单据要提前备好，验房、最后验房都会被问到。

最后验房那次，一飞是一个人早上进去的，一面一面墙看有没有损坏，看到的都拍照留底。他说最后验房别走过场，开一遍水龙头、看一眼天花板和墙角，比交房以后再扯皮省事得多。

卖家冬天交房前要做的

• 搬走了暖气也别关，调到不冻水管的温度。
• 空房子定期有人进去看，很多保险对没人住的房子有要求，先翻保单。
• 外墙水龙头的水管拔掉，屋内阀门关好。
• 真出了事，马上关总阀，找持牌水管工，同时通知自己的保险、经纪和律师。

买家最后验房看到漏水，按这个顺序

1. 拍照、录视频，记下时间。
2. 当场打给自己的经纪，经纪通知卖家那边。
3. 当天找自己的律师，别自己决定不交房。
4. 打给自己的保险经纪，确认交房那天的保单照常生效。
5. 修、扣钱、让价还是推迟，谈好的都写进修改协议，双方签字。

常见问题

最后验房一般什么时候做？

多数在交房前一两天，约卖家搬走以后。冬天建议约在白天，灯光好，墙角的水印看得清。

卖家的保险会赔水管冻裂吗？

要看保单。很多保单对空房子有要求，没按要求定期有人去看、暖气关了导致的冻裂，可能被拒赔。先问自己的保险经纪。

想按自己的情况问

讲讲你的情况，我直说怎么办。找一飞（RE/MAX，efay.ai）。

出处

• 安省房地产委员会（RECO），交房前房子被损坏怎么保护买家：https://www.reco.on.ca/news/when-the-property-is-damaged-after-the-offer-three-ways-to-protect-your-buyer-client
• 安省上诉法院 2020 ONCA 522，引用标准买卖合同保险条款：https://www.ontariocourts.ca/decisions/2020/2020ONCA0522.htm
• 安省上诉法院 2022 ONCA 464，水损算不算严重由法院按事实判断：https://www.ontariocourts.ca/decisions/2022/2022ONCA0464.htm