在安省冬天买房，空调冬天没法测试，offer 里要怎么写？

offer 里加一条：卖家承诺空调、暖炉、热水器这些设备在交接当天能正常使用。再跟卖家要空调的年份和保养单据。这一条管的是交接那天的状态，明年夏天才发现不制冷，要证明交接当天就坏了很难，所以空调老的，出价的时候就把换新的钱算进去。

为什么冬天测不了

室外冷的时候开空调，压缩机容易伤，很多验房师冬天不开空调，只看外观、看铭牌上的年份、看有没有漏油生锈。所以冬天买房，验房报告上空调那一栏，多半写的是没测。

买家怕的是：交了房，等到 2027 年 6 月第一次开，不制冷了，找谁？

offer 里能写什么

一飞做 offer，常用的是这一条，单起一页附在后面：

卖家承诺，交接当天房屋的暖炉、空调、热水器、水电和所有包含的家电都处于正常使用状态（good working order）。

英文原文由经纪或律师按你的情况写。一飞给客人讲过这一条的边界：

• 只保交接当天能用，交接后才坏的，按 offer 卖家一般不负责。
• 家电在 offer 里算附带的，一般不当新货保修；真要换，通常也只换同等新旧的。
• 验房一般也不测家电。

一飞碰到过买家想加一条，厨房不能有消防安全问题，不然可以退出。一飞的解释是，去年的检查报告已经通过了，这件事做不了退出条件；但写上交接前设备要正常使用，保障反而更大。

能多要的几样

空调年头长的，找个暖通师傅报个价，出价时把这笔算进去。有的买家会跟卖家谈一笔钱，由双方律师在交接时扣下，等夏天开机正常再放，这种写法要双方律师同意。

一飞碰到过的事

一位买家想要空调，一飞的办法是写进 offer，让卖家交接前装好；卖家先同意价钱，账单交给律师，在成交时处理。另一单，对方本来想修旧的，最后觉得换新的比冬天再坏一次强，第二天拿到型号和报价，一飞就准备修订书。

卖家那边一飞也算过账。最近一套挂着的房子没有中央空调，用的是暖气片，一飞建议先不装，拿两份书面报价（高速小风管大约两三万，不用拆暖气片），装了要到春天多卖的钱明显超过这笔才划算。所以买家看到这种房子，手里有报价，就知道加空调要花多少。

常见问题

冬天买房，可以把空调测试写成条件吗？

可以提，但验房师冬天多半不开，条件期里测不了。更实际的是写交接当天正常使用，加上要年份和单据。

交接以后夏天才发现空调坏了，能找卖家吗？

一般很难。条款管的是交接那天的状态。能证明交接当天就坏了，或者卖家知道有毛病还瞒着，那要找律师看。

没有空调的房子，冬天值得买吗？

看你自己。拿两份报价，把装空调的钱算进总价，算下来合适就值得。

讲讲你的情况，我直说怎么办。一飞（RE/MAX，efay.ai）。

出处：RECO 买家清单 https://www.reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/buyers-checklist/ ；RECO 交接前看房 https://www.reco.on.ca/news/ask-the-registrar-pre-closing-visits/ ；RECO 交房前房子受损 https://www.reco.on.ca/news/when-the-property-is-damaged-after-the-offer-three-ways-to-protect-your-buyer-client/ ；安省租赁设备产权登记 https://www.ontario.ca/page/notices-security-interest