在多伦多卖投资房，年底前成交和过完年再成交，报税上有什么不同？

为什么一个交房日能差一年

个人卖投资房赚的钱，按资本利得算，目前是一半计入当年收入（2024 年提过要提高这个比例，2025 年 3 月已经宣布取消），跟你的工资、租金收入加在一起交税。所以差别在两处：

• 什么时候交钱：12 月交房，几个月后就要交；1 月交房，等于晚一年左右交。
• 交多少：哪一年你别的收入低，同样一笔利润，落在那一年交的税可能就少。

分哪几种情况

一飞碰到过一家人，女儿名下那套房再过一阵子才持有满一年，当时商量的结果是先不卖，等满了再说，算下来差的税有好几万。持有天数这件事，比年底前后那几天更值得先算。

除了税，交房日还要看这几样

• 贷款罚金：有一单，对方的贷款过完年才到期，想把交房拖到年后省罚金。一飞算给他听：早交一个月，利息上没什么差别，地税、水电、网费还能省一千多块。罚金和这些持有成本要摆在一起比。
• 律师和银行放假：圣诞到新年之间交房，律师所、银行放假的放假、人手少的人手少，钱和钥匙容易卡住，要赶年底就定在 12 月中旬。
• 买家在不在：一飞的判断是，一年最淡的就是 12 月 20 号到 1 月 20 号这一个月，12 月 20 号以前还有一波。想年底前交房，大致要秋天挂牌，十一月前后收 offer，圣诞前交房。

具体怎么做

1. 签 offer 之前，先把交房日的两个方案拿给会计，让他按你两年的收入各算一遍。
2. 把买价、买房时付的律师费等费用、加建和改良的发票（日常维修一般不算）、卖房佣金和律师费都整理好，这些一般能算进成本或者卖房费用，凭证不全就少算了。
3. 查清房子哪天过户到你名下，算持有天数。
4. 你要是不住在加拿大，或者报税身份有变化，先问会计清税证书怎么办，没拿到证书，买方律师会先扣一部分房款。
5. 定下交房日再签，签了以后改日期要对方同意。

最近，一飞跟会计坐下来，把自己投资房的出租记录、装修凭证、清税一条一条过了一遍。他的说法是，这种事在签 offer 前算，比交完房再算有用。

想按自己的情况问

房子在谁名下、持有多久、你这两年收入怎么走，这几样决定哪天交房更合适。把你的情况讲给我听（一飞，RE/MAX，efay.ai），我直说怎么办；税的数，我会请你带去给会计确认。

常见问题

是按签 offer 的日子算，还是按交房的日子算？

一般按交房、产权转到买家名下那天算。12 月签的 offer，1 月交房，通常算 1 月那一年。具体以会计的意见为准。

自住房卖了也要这样算吗？

一直自住、符合主要住所免税条件的，一般不用交资本利得税，但卖了也要在税表上申报，并做主要住所的指定。出租过的，可能只有自住那几年能免，有的还能选不改变用途；在公司名下的，一般用不了主要住所免税。这几种都要找会计按你的情况看。

年底前交房，什么时候交税？

2026 年交房的，2027 年 4 月 30 日前报税交税；自雇的报税可以晚到 6 月 15 日，欠的税还是 4 月 30 日前交。今年欠税超过 3,000 元、前两年里也有一年超过的，CRA 之后可能要求你分期预缴，问会计。

出处

• 加拿大税务局，资本利得指南 T4037：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/t4037/capital-gains.html
• 加拿大总理府，取消提高资本利得计入比例（2025 年 3 月 21 日）：https://www.pm.gc.ca/en/news/news-releases/2025/03/21/prime-minister-mark-carney-cancels-proposed-capital-gains-tax-increase
• 加拿大税务局，出租收入指南 T4036：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/t4036/rental-income.html
• 加拿大税务局，非居民处置加拿大财产：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/international-non-residents/information-been-moved/disposing-acquiring-certain-canadian-property.html
• 加拿大税务局，个人报税截止日：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/important-dates-individuals.html
• 加拿大税务局，谁要分期预缴：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/payments/payments-cra/individual-payments/income-tax-instalments/who-pays-instalments.html